التقسيم العقاري على مستوى الدراسة والإذن والهيئات الإدارية المتدخلة

الهيئات الإدارية المتدخلة في التقسيم العقاري على مستوى الدراسة والإذن ([1]) – الفقرة الثانية: 
كما سبق أن رأينا بشأن التجزئة العقارية والبناء، فإن تقسيم العقارات بدوره له مسالكه ومساطره التي تعتبر ضرورية وأساسية (أولا) قبل إحالته على السلطة التي لها صلاحية الإذن به من عدمه (ثانيا).

أولا: مسالك ومساطر دراسة طلبات الحصول على الإذن بالتقسيم
تنص المادة 21 من المرسوم التطبيقي للقانون 25.90 السالف الذكر على وجوب توجيه طلب الإذن في التقسيم إلى مقر الجماعة المعنية في رسالة مضمونة الوصول مع إشعار بالتسلم أو يودع به مقابل وصل مؤرخ وموقع بصورة قانونية من لدن مودع الطلب المذكور وأن يكون مشفوعا بنسخ من الوثائق التالية:
–          تصميم موقع البقعة المعنية يعده مهندس قائس بمقياس 1/2000 أو 1/5000؛
–          شهادة من المحافظة على الأملاك العقارية أو نسخة مشهود بمطابقتها لرسم الملكية المتعلق بالبقعة المعنية إذا كان غير محفظ؛
–          تصميم مشروع التقسيم بمقياس 1/5000 أو 1/1000.

هذا وقد أدرجت الدورية الوزيرية عدد 1500/2000 المتعلقة بتبسيط مسالك ومساطر دراسة طلبات رخص البناء وإحداث التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات ملفات مشاريع تقسيم العقارات ضمن مسطرة المشاريع الكبرى. بمعنى أنها تسلك نفس المسطرة التي سبق أن تطرقنا لها إبان وقوفنا على النقطة المتعلقة بمجال تدخل الإدارة في الأبنية على مستوى الدراسة.

وتجدر الإشارة إلى أن اللجنة المختصة ([2]) تتغيى من خلال دراستها للملفات المذكورة التأكد من الحد الأدنى لمساحات البقع بعد التقسيم، والتي غالبا ما تشترط بشأنها شرط الهكتار كحد أدنى([3]) علما أنه يحق لها، وأمام غياب نص قانوني، في هذا الصدد أن تقترح مساحة أدنى من ذلك إذا ما ظهر لها عدم تشجيع مشروع التقسيم للبناء العشوائي.

إن اللجنة المختصة تعترضها على مستوى الممارسة مجموعة من الصعوبات، تتجلى أساسا في إدلاء بعض المهندسين المساحين الطبوغرافيين بتصاميم لمشاريع التقسيم تفتقد للنزاهة والمصداقية عبر عدم نقلها للواقع الحقيقي للأرض موضوع طلب التقسيم، الأمر الذي قد يؤدي إلى تضليل اللجنة وتأشيرها على تصاميم لا تعكس الواقع.([4])

كما تصادف اللجنة كذلك في بعض الحالات أحكاما قضائية باثة ونهائية تقضي بالتقسيم في مناطق يباح البناء بها بمقتضى وثائق التعمير، حيث أن بعض القضاة يستندون في حيثياتهم على مقتضيات الفصل 978 من قانون الالتزامات والعقود ([5]) دون الالتفات إلى مقتضيات القانون 25.90 السالف الذكر وخاصة المادة 60 منه التي تجعل طلب الحصول على الإذن بالتقسيم إذا كانت الأرض المعنية تقع في منطقة يباح البناء بها بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير غير مقبول. أضف إلى ذلك أن مقتضيات قانون 25.90 تعتبر في هذا الشأن قانونا خاصا يقيد مقتضيات قانون الالتزامات والعقود التي يعتبر في هذا الصدد نصا عاما يقيد بمقتضى النص الخاص ولا يلغى.

لقد تنبه واضعوا مشروع قانون تأهيل العمران إلى هذا الأمر حيث نصت المادة المائة منه في فقرتها الثانية إلى أنه “على المحاكم المعروضة عليها قضايا قد يترتب عنها تقسيم عقار أن ترفض كل قسمة إذا تأكد لها أنها تخل بأحكام هذا القانون أو من شانها المساهمة في إحداث تقسيمات غير قانونية”.

كما أضافت المادة قي فقرتها الأخيرة “إلزام طالب القسمة بإدخال الجماعة المعنية في الدعوى تحت طائلة عدم قبولها” ([6]) لعل ذلك يجعلنا نجدد مطالبتنا بضرورة استحداث محاكم متخصصة في ميدان التعمير والعقار والتمهيد لذلك بخلق وحدات للبحث والتكوين على مستوى كليات الحقوق تجمع بين العقار والتعمير تفاديا للوقوع في مثل هذه الحالات من جهة وتسريعا للبث في المشاكل التي قد تعترض الاستغلال الفعال للعقار من جهة أخرى. ([7])

وكيف ما كان الحال يمكن بعد دراسة الملف من قبل اللجنة المذكورة مصادفة إحدى الحالات التالية: فإما أن توافق على الملف وإما أن توافق عليه مع إبداء تحفظ أو أكثر، هذه التحفظات التي يجب إدراجها في قرار الإذن الذي يصدره رئيس الجماعة، وإما أنها تبدي بشأنه عدم الموافقة، فيعاد الملف إلى الجماعة التي تبلغ قرارها بالرفض للمعني بالأمر وتعلله بما انتهت إليه اللجنة من خلاله.

ثانيا: صلاحية الإدارة في مجال تسليم الإذن بالتقسيم
ينص الفصل 20 من المرسوم التطبيقي للقانون 25.90 السالف الذكر أن صلاحية تسليم الإذن بالتقسيم تعود لرئيس مجلس الجماعة بعد استطلاع رأي كل من المصالح الخارجية التابعة للسلطة الحكومية المكلفة بالتعمير إذا كانت الأرض محل التقسيم واقعة خارج دائرة اختصاص وكالة حضرية وكذا المحافظة على الأملاك العقارية المختصة.([8])

إن وضوح هذه الصلاحية لا ينفي الغموض الذي يلف الحالة التي يوجد فيها العقار المعني في جماعتين أو عدة جماعات. فإذا كان المشرع واضحا على مستوى التجزئة بتسليمه هذه الصلاحية بهذا الخصوص لوزير الداخلية، فإن ثمة سكوت على مستوى الأبنية والتقسيم بخصوص هذه الحالة.

ووفقا لمقتضيات البند الرابع من المادة الثالثة من ظهير 10 شتنبر 1993 المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية، فإن هذه المؤسسة مكلفة في إطار دراسة طلب التقسيم بإبداء رأي مطابق داخل أجل لا يتعدى شهرا، حيث أن الإذن بالتقسيم يعتبر ممنوحا كما تومئ إلى ذلك الفقرة الأخيرة من المادة 59 من قانون 25.90 إذا لم يبث رئيس الجماعة الحضرية أو القروية في طلب الحصول عليه داخل أجل شهرين من إيداعه.

واستنادا إلى المادة 77 من القانون 00.78 المتعلق بالميثاق الجماعي، يمكن للسلطة المحلية أن تسلم الإذن بالتقسيم إذا رفض رئيس المجلس أو امتنع عن القيام بالأعمال الواجبة عليه بمقتضى القانون بعد التماس السلطة المحلية منه الوفاء بواجبه شريطة تعليل القرار الذي يجب أن يحدد بدقة موضوع الحلول.([9]) غير أنه ينبغي التذكير بأن مجموعة من رؤساء المجالس الجماعية يعمدون –إن جهلا أو تجاهلا – إلى تسليم الشهادة الإدارية في مناطق تستوجب الحصول على الإذن بالتقسيم وذلك تفاديا لعرض الملف على اللجنة المختصة.

وقد أفرزت هذه السلوكات غير القانونية عدة تقسيمات عشوائية مرخصة ساهمت في تشويه المجال، بل وشكلت في عدة حالات بؤرا لإيواء السكن غير اللائق. ولذلك فإن الأمر يستدعي إلزام رئيس المجلس الجماعي باستطلاع رأي الوكالة الحضرية قبل تسليم الشهادة الإدارية ولعل هذا ما اقترحه مشروع قانون تأهيل العمران في مادته المائة وذلك تفاديا لمباشرة عمليات التقسيم و التجزيء على نحو مخالف للقانون. ([10])

وفي هذا السياق، جاءت المادة 61 واضحة، حيث منعت على العدول والموثقين([11]) والمحافظين على الأملاك العقارية ومأموري مصلحة التسجيل أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أي عقد يتعلق بعملية من عمليات البيع أو القسمة المشار إلها في المادة 58 ما لم يكن مصحوبا بالإذن المنصوص عليه في نفس المادة أو شهادة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات. كما أضافت المادة 62 وجوب أن يتضمن عقد البيع أو القسمة بيان الإذن الصادر بالتقسيم أو الشهادة المنصوص عليها في المادة 61.

لعل هذه الضمانات القانونية تضعف أمام الخروقات التي تمارس من قبل مجموعة من رؤساء الجماعات بتسليم لشواهد تخالف القانون، هذه الشواهد غير القانونية يبنى عليها تحرير وتلقي وتسجيل العقود المتعلقة بعمليات البيع والقسمة من قبل الهيآت المهنية المذكورة في المادة 61 مما يترتب عليه إنجاز تقسيمات غير قانونية لكنها مرخصة تشوه المشهد العمراني وتضرب فلسفة المشرع عرض الحائط.

إن الأخطاء والتجاوزات في ميدان التعمير عموما ليست كغيرها من المجالات، حيث يصعب بل يستحيل أحيانا إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه مما يجعل الأجيال القادمة تؤدي ضرائب لا ذنب لما فيه. وعليه،  فإن إسناد مثل هذه الصلاحيات للمجالس الجماعية يجب إقرانه بمسطرة زجرية من شأنها أن تحقق الردع طالما أن التعمير شأنا عاما يتعالى عن الحسابات الضيقة.

من خلال ما سبق، يتضح أن التدخل العمومي في ميدان التدبير العمراني تعترضه مجموعة من الصعوبات، فعلى مستوى التجزئة العقارية نجد صعوبة الحصول على مطابقة عمليات التجزيء للمقتضيات التشريعية والتنظيمية خصوصا في حالة غياب التغطية بوثائق التعمير وكذا في العالم القروي، إضافة إلى صعوبة التنفيذ الجيد للتجزئة أمام غياب منسق يسهر على حسن إنجاز الأشغال علاوة على مشكل ضعف بل غياب في الغالب الأعم من الحالات، ضمانات التنفيذ سواء بالنسبة للمجزئ أم بالنسبة للجماعة.

هذا بالإضافة إلى ما تطرحه إعادة هيكلة التجزئات غير القانونية من صعوبات عملية مردها بالأساس إلى صعوبة توزيع التكاليف بين المجزئين والمشترين، حيث أن كثيرا من المجزئين قد لا يوجد لهم أثر بعد بيع منتوجهم المغشوش للقاء حتفهم أو لاختفائهم ([12])، الأمر الذي تعذر معه تطبيق الفصول الواردة في الباب الثاني من القانون 25-90 المتعلق بإعادة هيكلة التجزئات غير القانونية.

أما على مستوى البناء ورغم بعض المظاهر الإيجابية التي سمت التدخل العمومي في هذا الشأن، إلا أن ثمة مظاهر أخرى سلبية مردها في بعض الأحيان إلى غياب النصوص القانونية المنظمة (الهدم، التأثير على البيئة، تجديد الرخصة، تمديد الرخصة، الضرائب…) وفي بعض الأحيان إلى الصعوبات المرتبطة بالقواعد المنظمة لرخص البناء والسكن وشواهد المطابقة ذاتها سواء على مستوى نطاق تطبيق رخصة البناء أم شكليات تسليمها أم على مستوى التغاضي والمجاملة التي تميز موقف الإدارة في كثير من الأحيان، الأمر الذي أدى إلى ظهور سلوك اعتيادي يومي قوامه خرق القانون، بل وتحدي القائمين عليه في حالات كثيرة مما يؤدي في المقابل إلى نشوء، لدى شريحة عريضة من المواطنين، شعور بعدم الإنصاف وفقدان الثقة في الإدارة والقضاء على السواء

أما على مستوى تقسيم العقارات، فإن صرامة النصوص المنظمة وعدم منطقيتها في بعض الأحيان قد ساعدت على مخالفتها هذه الصرامة التي تعود بالأساس إلى الصعوبات التي طرحها مفهوم تقسيم الأراضي على مستوى التطبيق، خاصة أنه يظل مرتبطا بالمناطق التي لا يباح البناء بها، أضف إلى ذلك ما يطرحه جهل أو تجاهل رؤساء المجالس الجماعية في هذا الشأن من صعوبات بل وكذلك التغاضي والمجاملة في بعض الأحيان من قبل مجموعة من المتدخلين العموميين.

كلها اعتبارات أفرزت مجالا يفتقد إلى التناغم والانسجام وأدنى الشروط الضرورية التي يتطلبها العيش الكريم. فإلى أي حد استطاعت الهيئات المكلفة بالمراقبة سواء الإدارية أم القضائية أن تعطي إيجابات شافية في هذا الشأن؟ وقبل ذلك إلى أي حد يسعف النص القانوني التدخل العمومي بهذا الخصوص؟ وما هي مكامن الخلل – إن وجدت – التي يجب تجاوزها لرد الاعتبار للتدبير العمراني عموما؟  ذلكم ما سوف يشكل موضوع المبحث الثاني من هذا الفصل.
المطلب الثالث: مظاهر التدخل العمومي في مجال تقسيم العقارات
المبحث الأول: أهم مظاهر التدخل العمومي في ميدان التدبير العمراني بالمغرب
الفصل الثاني: مظاهر التدخل العمومي على مستوى التعمير العملياتي
القسم الأول: واقع التدخل العمومي في ميدان التعمير
التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب

التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب

___________________________________________________
[1] يتبين من خلال الوقوف على مجموعة من الأبحاث التي تناولت مواضيع التعمير اقتصارها على التجزئات العقارية والأبنية وعدم تركيزها على تقسيم العقارات بل وعدم التطرق لها إطلاقا في بعض الأحيان.
[2] في المناطق التي تكون فيها الأرض محل التقسيم واقعة خارج دائرة اختصاص وكالة حضرية، فإن المصالح الخارجية التابعة للسلطة الحكومية المكلفة بالتعمير تقوم مقامها. على أن رأي الوكالة الحضرية في هذا الشأن كما هو الأمر بالنسبة للأبنية والتجزئات يعد رأيا مطابقا استنادا إلى المادة الثالثة من ظهير 1993 المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية.
[3] نشير إلى أن هناك سكوت للمشرع في هذا الشأن، حيث أن اجتهاد اللجنة ينبثق من القياس الذي استوجبه المشرع للبناء في العالم القروي وهو شرط الهكتار كما تقضي بذلك المادة 34 من المرسوم التطبيقي للقانون 12.90.
[4] هناك ظاهرة مرضية أضحت تستفحل بين بعض المهنيين في هذا الشأن سواء تعلق الأمر بالمهندسين المساحين الطبوغرافيين أو المهندسين المعماريين تتمثل في إعداد التصاميم من طرف أشخاص لا علاقة لهم بالميدان.  هذه التصاميم يتم توقيعها شكليا من طرف مهندسين معترف بهم قانونا، الأمر الذي يستوجب تدخلا حاسما من طرف الهيئات المهنية في إطار الاختصاصات المخولة لها في المجال التأديبي صونا لهذه المهن وحفاظا على مصداقية المعلومات التي يتم الإدلاء بها في هذا الشأن.
[5] تنص المادة 978 من قانون الالتزامات والعقود على ما يلي : “لا يجبر أحد على البقاء على الشيوع، ويسوغ دائما لأي واحد من المالكين أن يطلب القسمة وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم الأثر”.
[6] إن إدخال الجماعة  في الدعاوى يتيح لها إمكانية طلب إعادة النظر في الأحكام المخالفة للقانون بطريقة غير مباشرة عبر إثارة صعوبة التنفيد كما ينص على ذلك قانون المسطرة المدنية.
[7] أحمد مالكي: التدبير العمراني بين إكراهات العقار ومتطلبات التنمية مقال –غير منشور- بمناسبة اليوم الدراسي المنظم حول “العقار والتنمية المجالية بتزنيت” من طرف مركز الدراسات القانونية المدنية والعقارية بشراكة مع بلدية تزنيت بتاريخ 13 مايو 2006.
[8] أتساءل عن جدوى استطلاع رأي المحافظة على الأملاك العقارية في هذا الشأن خاصة إذا كان العقار المعني غير محفظ، وحتى مع افتراض تحفيظ العقار فإن الرسم العقاري يعد الحالة المدنية للأرض حيث – يمكنه أن يعفي اللجنة المختصة من الرجوع إلى المحافظة على الأملاك العقارية، وهذا ما أكده الواقع حيث أن المحافظات على الأملاك العقارية لا تلعب أي دور على مستوى تقسيم العقارات.
[9] الملاحظ على مستوى الممارسة أنه لا يتم اللجوء إلى تحريك هذا النص إلا لماما رغم توفر شروط الحلول في مجموعة من الحالات، الأمر الذي قد يفسر معه عدم قيام السلطة المحلية بتوظيف بعض الصلاحيات القانونية المخولة لها لاعتبارات قد لا تكون واضحة في الغالب الأعم من الحالات.
[10] عبد الواحد الإدريسي وأحمد مالكي: تهيئة المجال القروي بين النص والممارسة. المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عدد 54 ،ص:60
[11] لقد أضافت المادة 100 من مشروع قانون تأهيل العمران في هذا الشأن إضافة نوعية تمثلت في جملة “وكل من يتولى تحرير العقود” وذلك لسد الذرائع أمام المتلاعبين الذين يلجأون إلى إبرام عقود عرفية تفتقد لأدنى الضمانات والشروط التي يستجوبها القانون في مجال التعاقد.
[12] التقرير التمهيدي حول تقييم تطبيق مقتضيات النصوص التشريعية والتنظيمية المعمول بها في ميدان التعمير –مديرية الشؤون القانونية-وزارة إعداد التراب الوطني والبيئة والتعمير والإسكان بتاريخ 28 أكتوبر 1999 ص: 13.



   2 Comments


  1. عبدالمولى
      31 May, 2012

    موضوع مهم لكن اود ان اطرح سؤال يتعلق ببعض الاشكالات التي تقع في الواقع العملي تعلق بتجزئات عقارية يتم انجازها بشكل يستجيب للضوابط القانونية لكن عندما يتم تشيد بناء على مستوى البقع الارضية المكونة للتجزئة يقع خطء يترتب عنه دخول جزء من البناء في البقعة المجاورة ببعض الامتار .فهنانتسال عن امكانية تسوية وضعية هدة البقع من اجل مطابقة الرسوم العقارية مع الواقع

  2. Sara
      18 August, 2015

    Bghit n3raf kindiro nsajlo bertma mhfda odar ma3ndhach ta9sim

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *