L’expulsion des locaux à usage commercial
Université Moulay Ismail – Meknès
Faculté des sciences Juridiques,
Economiques et Sociales
Option: Droit Privé
Mémoire pour l’obtention d’un Licence en Sciences économique sous le thème:
L’expulsion des locaux à usage commercial
Encadré par :
Mr Le Professeur : Mohammed Mounir Tabet
Préparé par :
B. Rachida & M’barek J.
Année universitaire :
2003-2004
Plan:
Introduction
Chapitre I : les motifs d’expulsion.
Section I : la faute grave et légitime de locataire.
§1 : le non paiement de loyer.
A-Justification de non paiement de loyer .
a-La procédure de la mise en demeure.
b-La ratification de la mise en demeure.
B-Les cas assimilés par la jurisprudence au nom paiement des loyer.
a-Cas on le locataire se contente de manifesté sa volonté de payer .
b-Cas ou l’offre de locataire n’est pas complète.
c-Cas ou la réponse de locataire est retardé.
§2 : la mauvaise utilisation de local.
A-La négligence de conservation de local.
B-L’utilisation de local à une autre activité que celle auquel il est destinée par sa nature ou par la convention..
a- l’application des conditions expresses.
b- L’application des conditions tacites.
C-la non utilisation de local ou son utilisation de manière à causer un dommage à ses voisins.
§3 : la cession et la sous location.
A-Les conditions de la cession.
B-La sous location .
C-La preuve de la cession et sous location.
Section II : Les motifs sans faute de locataire.
§1 : l’état d’insalubrité ou d’insécurité.
A-constatations de l’état insalubre ou dangeraux.
B-Conséquences de l’état d’insalubrité ou d’insécurité.
a-Responsabilité du propriétaire .
b-Date de départ du locataire.
c-La fraude du bailleur.
d-Le droit de priorité.
§2 : les cas de reprise pour construction ,reconstruction ou surélévation de l’immeuble.
A-Les condition de reprise.
B-Droit du locataire évincé.
1-indemnité forfaitaire.
2-maintien dans les lieux.
3-Droit de priorité.
C-La fraude au droit du locataire.
§3 : la reprise de local pour habiter.
A-la condition relative au propriétaire.
B-condition relative aux local.
C-Droit du locataire évincé.
Chapitre II : la procédure d’expulsion.
Section I : le conflit de compétence en matière de bail commercial.
§1 : les courant de la jurisprudence marocain.
A-Le premier courant attribue la compétence au tribunal de commerce .
B-Le deuxième courant de la jurisprudence attribue la compétente au tribunal de première instance.
C-Le troisième courant de la compétence dualiste.
Section II : la mise en demeure.
§1 : la manière de renvoie de la mise en demeure.
A-la nature juridique de la mise en demeure.
B-la renvoi de la mise en demeure .
C-Les refus de la mise en demeure par le locataire.
§2 : les conditions de la mise en demeure.
A-L’indication de délais de 6 mois.
B- l’innonciation des motifs évoquer par le bailleur.
C-La reproduction de l’article 27 de dahir de 24 mai 1955.
Section III : la tentative de conciliation et l’action de l’article 32.
§1 : la tentative de conciliation .
A-La comparution des deux partie.
B-La défaillance de l’une des parties.
§2 : l’action définitive de l’article 32.
A-Le tribunal compétant.
B-la compétence de tribunal de l’action de l’article 32.
§3 : le droit de répontir.
Conclusion.
Introduction générale :
Même si l’heure est à la politique, à l’économie et à l’enseignement, l’intérêt de l’opinion publique se porte de plus en plus sur les problèmes liés à la location.
En effet, le secteur connaît une grande crise, les locaux sont en manque, l’investissement immobilier s’en désintéresse, l’Etat prend la relève.
Ainsi, le bail est une figure contractuelle majeure, une des principales application du louage de choses en matière immobilière. En effet, le propriétaire de la chose renonce à l’usage de son locale, maison, ferme ou magasin, au profit d’une somme d’argent, dit loyer, qui est payée périodiquement. C’est ce qui ressort des dispositions de l’article 627 du D.O.C.
Néanmoins, le droit de jouissance du preneur, à la déférence du droit de propriété n’est pas perpétuel. Un jour ou l’autre, Le bailleur peut restituer son locale.
C’est le cas où propriétaires et locataires se tiennent dans un équilibre contractuel délicat, et c’est à ce moment que droit à la stabilité du preneur et droit de propriété du bailleur entrent enjeu.
Autrement dit, le bailleur au droit de refuser le renouvellement du bail commercial venu à terme.
Ce droit absolu reconnu au bailleur constitue une manifestation essentielle de la prédominance du droit de propriété qui ne peut être considéré comme ayant subi un démembrement au profit de la propriété commerciale.
L’évolution législative est caractérisée par la réduction successive des cas de reprise sans indemnisation du preneur évincé.
En effet, en vertu de l’article 5 du dahir du 21 mars 1930, le propriétaire avait le droit de refuser tout renouvellement du bail, en dispense de toute indemnisation lorsqu’il entendait reprendre les locaux loués pour les occuper personnellement et effectivement et ce même en vue d’une affectation commerciale ou industrielle -ou les faire occuper par son conjoint, ses descendants ou les conjoints de ceux-ci.
De même les articles 24 et 25 du dahir du janvier 1948 disposaient que le propriétaire avait le droit de refuser le renouvellement, sans être astreint au payement de l’indemnité d’éviction, s’il reprenait les lieux soit pour les habiter lui-même ou pour les faire habiter par son conjoint, ses descendants ou leurs conjoints, soit même en vue d’une occupation commerciale, industrielle ou artisanale rigoureusement personnelle sous certaines conditions.
Par contre, le dahir du 24 mai 1955 a supprimé la dispense du paiement de l’indemnité d’éviction dans les cas de reprise pour habiter ou installer une exploitation commerciale.
Il a introduit cependant une <<invocation importante>>en prévoyant des solutions intermédiaires entre la dispense totale d’indemnité et l’obligation de verser une indemnité d’éviction.
Égale le au préjudice causé par le refus de renouvellement : il s’agit du paiement d’une indemnité forfaitaire dans les cas de reprise pour habiter, construire, reconstruire ou surélever l’immeuble.
Les cas de refus de renouvellement constituent la première partie qui peut être classé en deux catégories:
- Les motifs impliquant une faute du locataire (motifs graves et légitimes)
- Les motifs sans faut du locataire.
Toutefois lorsque le bailleur prend base sur l’une ou l’autre des motifs et décide l‘expulsion du locataire, ce dernier et après vérification des motifs invoqués dans la mise en demeure peut, soit les contester, soit demander le paiement d’une des indemnités prévus au titre III de dahir de 24 mai 1955 comme il peut refuser les conditions proposées pour le nouveau bail.
Et c’est cela qui ressort dans l’article 27 du présent dahir.
Néanmoins pour que le locataire faire tout cela, il faut suivre plusieurs mesures juridiques c’est ce qu’ont appelant<<la procédure d’expulsion>> Cette dernière constitue la partie la plus difficile dans notre mémoire et en même temps la plus importante.
C’est pourquoi l’expulsion des locaux à usage commerciale demeure délicate à traiter. Une étude en la matière reste ainsi nécessaire afin d’appréhender ce sujet, ce la ne peut se faire que par l’illustration des différents mécanismes juridiques qui ont pour objet d’éviter cette problématique.
C’est le but que s’assigne le présent mémoire dont l’intitulé l’explique déjà : l’expulsion des locaux à usage commerciale.
D’où sa division en deux parties: la première sera réservée au motifs d’expulsion dans le cadre de dahir de 24 mai 1955, tandis que la seconde sera consacrée à la procédure d’expulsion.
Sommaire :
Les motifs d’expulsion: Faute grave et légitime de locataire
Les motifs sans faute de locataire d’expulsion
Le conflit de compétence en matière de bail commercial
La procédure d’expulsion: La mise en demeure
La tentative de conciliation et l’action de l’article 32
L’action définitif de l’article 32 et le droit de repentir
