les motifs d’expulsion sans faute de locataire

L’expulsion des locaux à usage commercial
Chapitre I: les motifs d’expulsion.

Section II: les motifs sans faute de locataire:
Conformément à l’article 11 de dahir de 24 mai 1955 qui stipule que:< si le locataire constate l’obligation de démolution total ou partielle du  locale par ce que l’autorité administrative déclare qu’il est insalubre et dangereux et que le travail de propriétaire dans ce dernier constitue un danger pour absence de sécularité donc il a le droit de refuser le renouvellement du bail pour les deux cas principaux >
Dans une 1ére cas : concerne la situation insalubre et dangereux (§1) et dans une 2éme cas: concerne la reprise par construction, reconstruction ou surévaluation du local. (§2) nous analyserons successivement les deux cas,
§1: l’état d’insalubrité ou d’insécurité:
La bailleur peut être exonéré de toute indemnité pour refus de renouvellement “s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité> (article11).
A-constatation de l’état insalubre ou dangereux:
L’état d’insalubrité nécessitant la démolition total ou partielle de l’immeuble doit être obligatoirement reconnu par une autorité administrative, la constatation de cet état échappe au juge qui ne peut ordonner une expertise à cette fin.
En somme l’acte administratif est indispensable et ne peut être remplacé par une décision de justice. De même le juge ne peut exercer un contrôle sur l’opportunité ou le bien fondé de l’arrêté déclarant l’immeuble insalubre, mais uniquement un contrôle sur sa régularité du point de vue de la forme.
Par ailleurs, il faut que l’acte administratif prescrive la démolition ou l’interdiction d’habiter et non pas seulement l’exécution de certains travaux.
En revanche, le caractère dangereux de l’immeuble résultant de son état d’insécurité peut être établi indifféremment par un acte administratif ou une décision de justice. La preuve de cet état dangereux peut être rapportée par tous moyens et notamment par des expertises
D’une manière générale l’état d’insécurité ne vise pas les immeubles anciens mais de construction solide et dont la démolition n’est pas urgente.
Il doit s’agir d’immeubles dangereux à habiter, menaçant ruine et irréparable .il en sera ainsi quand les travaux de réfection par leur coût et leur importance prendraient le caractère d’une véritable construction, et même dés que ces travaux sont hors de proportion avec la valeur d’usage des lieux loués
B- conséquences de l’état d’insalubrité ou d’insécurité
En cas d’insalubrité reconnue, le propriétaire peut évidemment refuser le renouvellement du bail sans être tenu du payement d’une indemnité. Mais certains problèmes peuvent être soulevés quant à la responsabilité du bailleur, la date de départ du locataire, la fraude à ses droits, et le droit de priorité.
a- responsabilité du propriétaire:
L’état de péril ne doit pas être imputable à la carence du propriétaire et a l’inexécution prolongée de ses obligations d’entretien. cet état doit résulter de la vétuste constitutive d’un cas de force majeure.
La jurisprudence française estime que si le délabrement est imputable au propriétaire, le preneur peut prétendre à des dommages intérêts en droit commun, mais il ne peut obtenir ni le renouvellement du bail à cause du danger ou de la perte imminente de la chose louée, ni à une indemnité d’éviction. M.Pansier pense, au contraire, que le refus du bailleur de conforter l’immeuble constitue une fraude l’obligeant à payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article 10 du dahir du 24 mai 1955.
Une solution intermédiaire consisterait à faire une distinction entre le comportement intentionnel du prestataire devant être sanctionner par le paiement d’une indemnité d’éviction, et sa simple négligence à réparer par le paiement de dommage intérêts.
b- date de départ du locataire :
Le dahir du 17 janvier 1948 permettait dans son article 21, au locataire de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux. Mais cette faculté se conciliait difficilement avec l’état d’insécurité de l’immeuble.
Le dahir de 24 mai 1955 étant muet sur cette question, la jurisprudence a décidé à juste titre que l’expulsion du locataire pourra être immédiate dès lors que l’immeuble menace d’un effondrement imminent.
En raison de l’urgence, le juge des référés est compétant pour ordonner cette expulsion.
c-la fraude du bailleur:
La fraude du bailleur aux droits du locataire lorsqu’elle est prouvée entraîne le paiement de l’indemnité d’éviction. Cette fraude peut notamment résulter de la relocation en l’état de l’immeuble repris pour insalubrité ou insécurité sans qu’il soit au préalable démoli et reconstruit. Cependant la bonne fois du propriétaire se présume, la mise en vente d’un immeuble repris pour son état d’insécurité n’est pas révélatrice d’une manœuvre frauduleuse, le propriétaire n’étant pas tenu légalement de construire
d- le droit de priorité:
Dans le cas où le propriétaire ou son ayant droit aura reconstruit totalement ou partiellement l’immeuble ou l’aura remis en état, le locataire évincé aura droit de priorité pour louer dans les conditions déterminées par le dahir de 24 mai 1955.

§2: les cas de reprise pour construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble:
il s’agit de cas limitativement énumérés par le législateur et où le bailleur peut refuses le renouvellement du bail moyennant paiement d’une indemnité égale au préjudice subi sans que cette indemnité puisse jamais dépasser un plafond forfaitaire déterminé légalement par rapport à un certain nombre d’années de loyers.
Ce régime intermédiaire entre la dispense et le paiement d’une indemnité d’éviction a été adopté dans le but:
    soit d’encourager la construction en vue de maintenir  le patrimoine immobilier du pays et sa restauration:
    soit pour satisfaire un besoin normal du bailleur qui peut reprendre les lieux pour les habiter, sous des conditions rigoureuses.
A- les conditions de reprise :
Le propriétaire peut exercer le droit de reprise dans les deux cas suivants :
1) lorsqu’il entend démolir l’immeuble pour le reconstruire ; celui qui se propose simplement de précéder, dans son intérêt propre, à l’aménagement des locaux ne peut se prévaloir de ce droit de reprise; cependant la décision de justice doit constater, sous peine de cassation pour manque de base légale, que l’immeuble ne devait être démoli et reconstruit mais seulement transformé et aménagé.
2) lorsqu’il se propose de construire des locaux à usage d’habitation sur tout ou partie d’un des terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à deux conditions:
a– entreprendre effectivement la construction projetée dans un délai de deux ans à compter du refus de renouvellement.
b-Exercer la reprise uniquement sur la partie du terrain indispensable à la construction.
Le propriétaire peut également différé, pendant une durée maximum de deux ans, le renouvellement du bail, s’il entend surélever l’immeuble sous réserve que cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire.
B- droit du locataire évincé :
1-indemnité forfaitaire:
le bailleur doit payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité égale au préjudice subi sans qu’elle puisse excéder;
a– trois ans de loyer au taux en vigueur au moment de l’éviction lorsqu’il s’agit d’une reprise soit pour démolis et reconstruire, soit pour construire sur un terrain nu ; toutefois, dans ce dernier cas, cette indemnité forfaitaire n’est due que si la reprise des terrains à bâtir entraîne obligatoirement la cessation de l’activité du locataire:
a–deux ans de loyer aux taux en vigueur au moment de la reprise lorsque le bailleur diffère le renouvellement pour surélévation.
2-maintien dans les lieux:
le locataire évincé à le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement effectif des travaux, et ce aux clauses et conditions du bail venu à terme. En pratique, il pourra rester dans les lieux jusqu’à l’approvisionnement du chantier après approbation des plans et obtention du permis de construire.
3-Droit de priorité:
a- Si un immeuble est construit à la suite de la reprise de terrains nus, ou reconstruit après reprise pour démolution et s’il comporte des locaux à usage commercial ou industriel, le locataire évince à un droit de propriété pour louer dans cet
immeuble sous les conditions prévues aux articles 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955.
Signalons que le propriétaire n’est pas légalement obligé de construire des locaux à usage commercial et ne peut être contraint par le preneur à aménager et à mettre à sa disposition des locaux semblables à ceux qu’il a quittés .
De même, s’il entend s’établir pour son propre compte, alors même qu’il exercerait un commerce similaire à celui du locataire évincé, le droit de priorité ne peut lui être opposable.
b)” pour bénéficiers du droit de priorité, le locataire, doit en quittant les lieux, ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent son départ, notifier sa volonté d’en user au propriétaire ” cette notification doit être faite soit dans les formes prévues par le code de procédure civil, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le nouveau domicile du locataire.
Bien que l’article 13 n’impose pas le respect de ces formalité et de ce délai sous peine de déchéance, il est sertint que le preneur, qui ne notifie pas dans les formes prescrites son désir de bénéficier du droit de priorité, perd ce droit puisque le propriétaire n’est tenu de l’aviser de son intention de lui consentir un nouveau bail que dans la mesure où il a reçu cette notification.
L’avis de propriétaire, signifié dans les formes prévues par le code de procédure civile ou par lettre recommandée, doit mentionner que le locataire a un délai de trois mois pour faire savoir au propriétaire s’il accepte ou non le nouveau bail pour saisir la juridiction compétente en cas d’accord sur le principe du nouveau bail mais de désaccord sur ses conditions.
Si le locataire n’agit pas dans ce délai, le propriétaire pourra disposer des locaux.
a-” A défaut d’accord entre les parties sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont déterminées conformément aux dispositions de l’article 30″.
Cette faculté de faire fixé judiciairement les conditions    de nouveau bail nous permet de préciser la portée du droit de priorité. S’agit il d’une relocation sans égard à ses conditions ou d’une préférence sur des tiers ayant accepté le bail à des conditions déterminées.
Un arrêt de la cour d’appel de rabat rendu le 20 novembre 1951 avait admis que les termes”droit de priorité “ne visaient qu’un droit conditionnel devant dépendre d’autres éléments et notamment de l’offre de loyer faite par les tiers, motif pris de ce que le droit de priorité supposait obligatoirement une compétition entre plusieurs locataire éventuels.
d-” lorsque l’immeuble reconstruit possède une superficie supérieure à celle de l’immeuble primitif, le droit de priorité est limité à des locaux d’une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers” (article14,alinéa1).
Mais qu’elle serait la solution si cet immeuble ne contient que des locaux d’une superficie supérieur à celle des anciens locaux: le propriétaire serait il tout de même tenu d’observer le droit de priorité? le texte est muet en la matière.
e)” lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas  la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires exploitant les fonds de commerce les plus anciens qui auront valablement fait connaître leur intention d’occuper les lieux “(article 14,alénia2).
f)” lorsque l’immeuble reconstruit ne comporte pas de locaux convenant à l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale précédemment exercée. le locataire évincé peut néanmoins usé de son droit de priorité sur les locaux reconstruits pour l’exercice d’une exploitation différente compatible notamment avec le nouvel aménagement des dits locaux, la nature et la situation de l’immeuble”.(article14,alinéa final).
Partant du cas particulier où le propriétaire reconstruit un cinéma à la place d’une kissaria avec dix échappe de babouchiers, M.Pansier pense que cet article 14 aura des effets inattendus et choquants notamment en enrichissant le babouchier le plus ancien d’un important pas de porte et en dépouillant les neufs autre de toute indemnité ou recours. Mais cette critique n’aurait une pleine portée que si l’on considérer que le propriétaire reste tenu du doit de priorité lorsque l’immeuble reconstruit contient un local d’une superficie supérieur à celle de l’ancien local.
g) le locataire qui ferait échec au droit de priorité peut être condamné à payer au locataire évincé des dommages intérêts ceux ci ne correspondant pas nécessairement à l’indemnité d’éviction.
le but recherché est de réparer le dommage causé au locataire par la privation de l’exercice du droit de priorité . En général, si le locataire s’était déjà réinstallé, l’essentiel du préjudice. L’essentiel du préjudice résultant de cette privation consistera dans la valeur du pas de porte du local situé dans l’immeuble reconstruit et qui aurait dû lui être reloué.
Par suite, il n’est pas possible d’évaluer, même à titre conservataire. Le montant éventuel de ces dommages -intérêts tant que la reconstruction n’est pas achevée pour pouvoir connaître le nature- et la consistance  des locaux grevés du droit de priorité.
h) Il à été reproché au dahir de 24 mai 1955 de ne pas faire disparaître le droit de priorité après un certains délai ,alors que l’immeuble peut n’être reconstruit que plusieurs années après sa démolition. Cette survivance continue du droit de priorité est surtout préjudiciable au tiers  acquéreur de bonne fois qui ne serait pas mis au courant de l’existence d’un droit de priorité et ce d’autant plus que l’action en dommages – intérêts se prescrit par une duré de deux années à compter du jour où le locataire aura connaissance de la location des nouveaux locaux en infraction à son droit de priorité.
C- la fraude aux droits du locataire:
Au terme de l’article 20, s’il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu’il n’a exercé son droit de reprise que pour faire échec aux droits du locataire, celui-ci aura droit à une indemnitaire au montant du préjudice subi.
La bonne fois du propriétaire se présume. Aussi le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail pour démolir et reconstruire l’immeuble n’est –il pas obligé de justifier sa sincérité, ni d’indiquer la destination des lieux reconstruits.
La fraude aux droits du preneur peut résulter notamment des opérations de location ou de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial. Il a été jugé qu’après une reprise pour démolition, la reconstruction n’est pas une obligation impérative; et donc si elle n’est pas exécutée, elle ne fait pas présumer la fraude.  Mais la fraude peut résulter, sauf cas de force majeure, soit de refus de renouvellement du bail dans un délai de 2 ans à compter de l’éviction temporaire pour surélévation, soit de non commencement effectif des constructions avant l’expiration de ce même délai à la suite de la reprise de terrains nus pour construction. Le locataire sortant est recevable faire évaluer judiciairement le préjudice qu’il subit au moment de l’éviction.
Cette indemnité lui serait due éventuellement par le bailleur, déduction faite de l’indemnité forfaitaire déjà versée, s’il venait à établir par la suite la preuve  de la fraude à ses droits.
En droit Français, l’indemnité ne peut être que définitive, et l’indemnité éventuelle sur visée a été supprimée par le décret du 30 septembre 1953.
La prescription applicable à l’action en réparation du préjudice causé au locataire par l’exercice frauduleux du droit de reprise est de deux ans. L’action introduite par le locataire plus de deux ans après inscription sur le titre foncier de la vente caractérisant la fraude n’est donc pas recevable.
§3 la reprise de local pour habiter.
L’article 16 du dahir de 24 mai 1955 permet au bailleur d’expulsé le locataire pour occuper le local, lui-même, ces descendant ou ascendant ou son conjoint. Toute fois cet article subordonne ce droit a devises condition relative aussi bien au propriétaire, qu’aux local.
A-la condition relative au propriétaire.
Le bénéficiaire de droit de reprise doit être soit le bailleur lui même soit son conjoint, ses ascendant  ou descendant.
La liste établie par l’article 16 du dahir de 1955 et limitative. Le droit de reprise ne peut être utilisé en faveur d’une autre personne, exemple frères ou sœur de bailleur. De même une personne morale ne peut reprendre le local pour loger son personnel.
Le bénéficiaire ne doit pas disposé d’un local correspondante a ses besoin normales et a ceux des membre de sa famille vivent habituellement, ou domicilier avec lui. Le bailleur ne peut pas demandé l’expulsion de son locataire non seulement lorsque le bénéficiaire dispose d’une habitation répondant a ces besoin normaux à titre de locataire .
Après avoir expulsé son locataire, le propriétaire doit occuper personnellement le locaux dans un délais d’un an a compté de départ de locataire évincé et pendant une duré minimum de cinq ans, sauf motif légitime.
A propos de ce dernier exception, la cour suprême  a souligné la distinction existant entre le motif du refus de renouvellement (reprise pour habiter) et le motif qui justifie la non occupation c’est-à-dire que le motif  d’expulsion ne peut jamais être lui-même un motif légitime de la non occupation.
B- condition relative au local.
Quand au local il doit correspondre aux besoins normaux de bailleur, et doit être adopté a usage d’habitation par de simples travaux d’aménagement.
Le bailleur ne peut invoquer le motif de besoin personnel qui si son acte d’acquisition a daté de plus de 3 ans avant l’exercice de ce droit.
Cette dernière condition peut ne peut pas être remplie dans le cas ou le dernier acquisiteur est le conjoint ascendant ou descendant de précèdent propriétaire .
En tout état de cause la reprise d’une partie des lieux n’est autorise que dans la mesure ou elle ne porte pas atteinte a l’exploitation et a l’habitation  du locataire.
Dans ce cas on se demande, si dans le cas ou la reprise partielle n’est pas possible en raison d’une atteinte a l’exploitation et l’habitation du locataire, le bailleur peut reprendre la totalité de locaux.
C- droit de locataire évincé.
Le dahir de 17 janvier 1948 ne subordonnait a aucune condition, la reprise de locaux pour le besoin personnel, en plus cette reprise n’était sanctionné par le payement d’aucune indemnité.
En revanche l’article 16du dahir de24 mai 1955 soumet le droit de reprise pour habiter  a divers condition,( que nous avant déjà cité ), et impose aux bailleur le payement au profit de locataire évincé d’une indemnité égal au préjudice subi sans qu’il puisse cependant de passé cinq ans de loyer du taux en vigueur aux moment de l’éviction .
A précisé que cette indemnité et due au locataire en cas ou le bailleur a satisfait tous les conditions établies par l’article 16.dans le cas ou l’une de ces condition fait défaut l’indemnité due aux locataire est l’indemnité d’éviction prévue par l’article 10 du dahir de1955.
Cette indemnité st égal aux préjudice causé par l’expulsion l’alinéa 3 de l’article 10prévoie cette indemnité sera au moins égal à la valeur du fonds, sauf le cas ou le bailleur fera la prévue que le préjudice est moindre.

________________________________________
– cf. petit guide des baux commerciaux n°263.mémoire pour le diplôme d’études supérieurs < le bail commercial >
– le statut des baux commerciaux n°401.
– reprise des locaux commerciaux. Ponsier R.M..D1956 p387
– Casablanca 27 avril 1964 G.T.M.1964 P.52 ET G.A Rabat 15-5-1959 R.M.D 1962 P739
–  Casablanca 27avril 1964 G.T.M 1964 P.52
– C.sup 20 juin 1961 R.A.Csup. ch.civ T.I p; 259
– Mémoire pour le diplôme d’études supérieures par abderrahman chaoui roqier faculté de droit de rabat.-mai 1994
– Arrêt de la cour de cassation du 20-12-1954 infirmant un arrêt de la cour d’appel de rabat du 12 mai 1952 R.M.D 1955 p363.
– le petit marocain du 16 janvier 1952.
– le droit de propriété pour louer dans l’immeuble reconstruit -R.M.D 1956P; 390
– cup .ch.civ 9 mai 1961R.M.D 1962 P694.
– cf..M.pansior op.cit.R.M.D 1956 P-390.
– C.A Rabat 5 avril 1957 G.M.M 1958 P.2
– ed.Mpansier op-cit R.M.D 1956 P-390.
-c.a- Rabat 20-11-1959 G.T.M 1960 p 8et 2-11-1962.
-Casablanca 6 Avril 1964 G.T.M 1964 p. 63.
-c.sup 9février 1960 R.A.C. ch civ T.I.P. 143
– ABDEERAHMANE CHAOUI ROQAI  op. . Cit page .99.
– Arrêt de la cour suprême daté le 29, 10,1963 publier a RMD p.24.
– ABDEERAHMANE CHAOUI ROQAI  op. . Cit page .100.
–  ABDEERAHMANE CHAOUI ROQAI  op. . Cit page .100.



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