la tentative de conciliation et l’action de l'article 32

locaux à usage commercial

La tentative de conciliation et l’action de l’article 32 – Section III:
Après avoir reçus la mise en demeure le locataire ne doit pas resté attendre l’action  de bailleur, mais doit entamé une tentative de conciliation, après l’échec de celle-ci les partie passe a la troisième étape qui est l’action de l’article 32.

§1 la tentative de conciliation.
L’article 27 oblige le locataire qui entend, soit contestes les motifs de congé ou de refus de renouvellement ou de demander le paiement des indemnités, doit saisir le président de tribunal dans un délai de 30 jours a compté de la réception du congé ou de la réponse du propriétaire.
Le régime de la procédure de conciliation se distingue selon que les deux parties ont comparue ou non.

A-la comparution des deux parties.
La comparution personnelle des deux parties est une condition substantielle au succès de la tentative de conciliation aussi les parties peuvent être représenté par leur mandataire mais le juge peut ordonner leur comparution personnelle.
Dans le cas de leur comparution le président de tribunal ou le juge qui le remplace ce tient une audience de conciliation dont il dresse un procès –verbal. Il fait constaté dans ce dernier les motifs de refus opposé par le bailleur ainsi que les demandes et offres respective des deux partie sur le prix, la duré, le point de départe et les autre condition du bail.

En tout état de cause cette procédure peut aboutir a lune des ces trois situation :
a.    si les partie tombent d’accord sur le renouvellement et sur les clauses et les conditions .ils seront tenue de rédiger le nouveaux bail un se refuant aux indication porté aux procès-verbal de l’audience.
Notons cependant que l’aboutissement a un accord amiable a ce tarde constitue la minorité des solution qui voient le jour a l’audience , étant donné que la quasi-totalité se passant hors de prétoire .la procédure de conciliation a été considéré comme une complication inutile ( ).
b.    si le bailleur refus le renouvellement du bail le locataire doit saisir le tribunal de commerce soit pour contesté le refus soit pour demande le paiement d’une indemnité évictions ( ).
c.    si le bailleur accepte le principe de renouvellement mais qu’un désaccord subsiste sur les conditions du nouveau bail le président de tribunal de commerce statue par une ordonnance et détermine d’office les condition de nouveaux bail.
L’article 9 et 24 de dahir de 24 mai 1955 détermine les règles a suivre par le juge pour déterminé la duré de bail l’article 9 distingue entre deux cas le premier est le cas ou la duré de précédent bail est détermine .dans ce cas la duré de nouveaux bail doit aussi être a duré déterminé sans excédé 5 ans et le deuxième cas est le cas ou la duré de précédent bail est indéterminé , la dure de nouveau bail aura égal a la durée effectif du bail précédent sans quelle puisse être supérieur a 3 ans.

Le même article ajoute que le nouveau bail prendre effet a compté de la date de l’expiration de précédent bail dans le cas ou ce dernier a été dénoncé six mois avant cette date. Ou bien le cas contraire le nouveau bail prendra effet le premier jour du mois suivant soit la date de notification de congé soit celle de la demande ou l’offre de renouvellement.

L’article 24 compte a lui annonce que le montant de loyer pour a être déterminé d’après :
La surface réel affecté a la réception du public ou a l’exploitation en tenant copte de l’état  de l’équipement des locaux et la nature, la destination des locaux , de leur accessoire et leur dépendance et la sur face des ouvert sur rue par rapport a la surface de local.
La surface réelle des locaux annexer éventuellement effectué a l’habitation de l’exploitation.
L’importance de la ville du quartier de la rue et l’emplacement et lors que il s’agit des locaux a destination déterminé, la nature de l’exploitation et des commodité offert pour l’entreprendre il sera également tenue compte des charges imposées du locataire.

B-la défaillance de l’une des parties.
En cas ou le locataire n’entame pas la tentative de conciliation dans 3 jour qui suivent la réception de la mise en demeure il perd sont droit de :
1)    De demande le renouvellement de bail et les indemnité le cas ou la mise on demeure prévoit expressément le refus de renouvellement.
2)    De contesté des condition de renouvellement an vas ou le bailleur accepte le renouvellement mais avec d’autre condition le locataire est réputé renoncé au renouvellement de bail dans le premier cas, et puisque le bail est censé fini par le renvoie de la mise en demeure le locataire est ou situation d’un occupant  sans droit ni titre et s’expose a d’expulsion ( ).
Le silence de locataire dans le deuxième cas présume son acceptation au condition de bailleur et contrat de bail est censé renouvelé vue que le bailleur a proposé la renouvellement mais avec d’autres condition, et le silence de locataire signifie qu’il a accepté ces condition. Le bailleur ne peut donc demandé son expulsion. C”est le point de une adopté par la cour suprême dans un arrêt date le ,3 novembre 1981 dossier civil N°59447 ( ).
Ce pondent cette pérscemption d’acceptation est simple c’est-à-dire qu’il ne s’agit que d’une présomption simple au profit de locataire, ce qui permet au bailleur de prouvé le contraire c’est le cas par exemple de locataire qui conteste les condition de bailleur dans une lettre adresser a ce dernier sons entamé la procédure de conciliation ni saisire le juge de fond ( ).
De même de locataire négligeant perd son droit de demande l’indemnité de refus de renouvellement par ce que le bailleur na pas refuser le renouvellement donc il n’a y a aucune raison de le sanctionner civilement par une indemnité ( ).
En cas de défaillance de bailleur, malgré la convocation adresser par le président de tribunal de commerce, ce dernier prononce un jugement par défaut de renouvellement de bail dans des condition qu’il détermine .toute fois le bailleur peut faire opposition a ce jugement dans les 15 jour de sa notification.
En cas ou le propriétaire se présente mais refuse le renouvellement le juge conciliateur est tenue de lui demander les motif de son refus et s’il accepte d’indemniser le locataire et le mentant de cette indemnité. Et montioner ce ci dans un procès- verbal non susceptible de aucune recoure, sa mission consiste seulement a concilier ( ).
§2 l’action définitif de l’ art 32.
Après l’échec de la tentative de conciliation, et c’est le principe dans la pratique marocain, les partie ou l’une deux est en droit de passer a la troisième étape de la procédure qui est l’action de l’article 32.
Dans qui est le tribunal compétent pour recevoir cette action ?qui sont ces compétences?
A-le tribunal compétent.
L’action définitive de l’article 32 doit être entamé au prés de tribunal de commerce dans le ressort de quel se trouve l’immeuble et dans un délais de 30 jour de la notification de procès verbal de l’échec de la tentative de conciliation.
Le procès verbal notifier au partie doit mentionner le délais de 30 jours pour déclenché l’action de l’article 32 a défaut de prévoir ce délais les partie et surtout le locataire dispose d’un délais ou vert pour entamer cette action d’après le point de vue de la cour suprême   , sans toute fois que se délais soit supérieur a 2 ans (délais de la prescription de tous les action de dahir de 24 mai 1955 prévue par l’article 33).
De même si le locataire a entamé l’action de l’article 32 dans le délai prévu. il na pas le droit de conteste l’irrégularité de la notification  .

B-la compétence de tribunal de l’action de l’article 32.
Au terme de l’article 32 le tribunal de commerce et compétent pour tranché deux demande principale de locataire a savoir:
*la contestation du motif invoqué par le bailleur.
*La demande des indemnité de refus de renouvellement dans le cadre des l’article 10 et suivant de dahir de 24 mai 1955 mais en pratique le locataire ajoute toujours une autre demande celle de la contestation de la régularité de la mise en demeure.
Le locataire en contestant les motif invoque par le bailleur tend a obtenir une indemnité d’éviction dans le cas ou les motif invoque par le bailleur est de nature a le privé de toute indemnité, ou encre d’obtenir une indemnité éviction eu lieu d’une indemnité partiel. Dans le cas ou les motif invoque par le bailleur lui donne droit seulement a une indemnité partial, mais en tout état de cause le cataire ne peut demande le renouvellement force de bail en cas de refus de bailleur .même en cas aux les motif invoque par le bailleur sont illégal.
Simultanément a la contestation des motif locataire demande le payement des indemnité de refus de renouvellement tel prévue par le b l’article 10 et suivant de dahir 1955 qui peut être soit une indemnité d’éviction égal au mentant de fonds de commerce ou une indemnité partial égal au non tant de loyer de 2ans 3 ans ou 5 ans selon les motifs invoque par le bailleur et leur légalité.
Face ou silence de dahir 24 mai 1955 sur location de la régularité de la mire en demeure, une que l’article 27 organise la tentative de conciliation et le juge conciliation na le choit de trancher aucune contestation relative a la mise en demeure alors que l’article 32 prévoit que juge de l’action de l’article 32 est compétent a recevoir deux demande la contestation des motif de refus et la demande des indemnité.
Les juridictions marocaines après une hésitation acceptent la demande de locataire qui conteste la régularité de la mire en demeure. Ainsi le locataire a le droit de contesté la mise en demeure s’il ne content par les mention prévue par l’art 6 ou en cor qu’il a été an voyer par une personne n’ayant par la qualité de le jour en va étudier les effets de la contestation de régularité dés la mise en demeure en trois nivaux :
D’abord ou niveau de la tentative de conciliation , ainsi le locataire qui par entamé la procédure de conciliation et consiste l’irrégularité de la mise en demeure .il peut invoquer soit le manque de montionée l’article 27 dans le cas le bailleur ne peut pas invoque la perte des droit de locataire par ce que il na pas entamé la procédure de conciliation ce dernier peut invoque son droit de recourir au juge conciliateur a  n’importe qu’il moment tant que sont droit n’a pas été prescrit par le délais de prescription qu’est deux ans .
Soit en cor que l’irrégularité de la mise en demeure porte sur un autre motif dans ce cas le locataire peut invoquer contre l’action de bailleur l’irrégularité de la mise en demeure qui n’est pas conformes du disposition de l’article 6 et la mise en demeure irrégulier ne produit aucun effet et peut ainsi échapper a l’expulsion.
En suite cas ou le bailleur accepte de renouvelé le bail mais d’autre condition dans ce cas et vue que l’acceptation de bailleur de renouvelé le bailleur permet aux partie d’arrive a la phase de l’action de l’article 32 le locataire en cas d’irrégularité de la mise en demeura deux solution ou bien renoncer a la tentative de conciliation et déclenche une action d’irrégularité de la mise en demeure mais dans ce cas il risque de perd tout recours contre le bailleur en cas de l’échec de son action vue que le délais de 30 jour pour recourir a la tentative de conciliation et de calancher en même temps une action d’irrégularité de la mise en demeure suite au règle de droit commun .
En fin en cas ou le bailleur refuse le renouvellement de bail le locataire peut invoque devant le juge de l’action de l’article 32 la nullité de la mise en demeure comme demande principale et la demande de contestation des motif de refus de renouvellement .et celle des indemnité comme demandes exceptionnel en cas de non aboutissement de la demande principal.
En tout état de cause la décision de juge de fond est tous des recours notamment l’appel et la cassation.

§3 le droit de repentir :
Le législateur a permet au bailleur qui a expulsé son locataire et qui est sanctionné par des dommages d’intérêt qui ne peut pas supporter, sur tous en cas d’une indemnité d’éviction égal au fondes de commerce, une dernière chance d’échappé au paiement de ces indemnité ou contre partie d’accepter le renouvellement de bail avec les condition de précédent bail ou avec les condition déterminé par le juge dans de l’article 30.
C’est le droit de repentir qui est prévue par l’alinéa 2 de l’article 32 qui énonce : ” le propriétaire qui a succombé peut .dans le lais de 30 jour a compter du jour ou la décision est devancée définitive il s’agit d’une décision de 1er instance ou la notification de l’arrêt sil s’agit d’une décision de la cour d’appel, se soustraire au payement de l’indemnité, à charge pour lui de supporté les frais de l’instance et de consentir ou renouvellement de bail dans les condition en cas de désaccord, fixé conformément aux règle de l’article 30. ce droit ne peut être exercé que autant que le locataire est une dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre local”.
Le bailleur ne peut donc exerce ce droit que dans un délais de 30 jours et a condition aussi que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà louer un autre local. Le bailleur qui invoque ce droit doit supporter les frais de l’instance.

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– M BENNA Amer.”Nécessité d’une révision de la législation marocain ” IN AL MOUHOMATTE N° 3P51.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI OP. CIT. page 133.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI OP. CIT. page 134.
–   arrêt de la cour suprême daté le 13 Novembre 1981, dossier civile 59447 non publie.
–   la cour suprême a soutenue la discision de la cour d’appel  qui a ordonner l’expulsion de locataire qui n’a pas entamé la procédure de conciliation et qui par une lettre adressé ou bailleur , a refuser les condition de renouvellement
arrêt de la cour suprême daté le 26 mars 1980 dossier civil N° 76594.non publier
– أحمد عاصم الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية 1982 ص 46.
– أحمد عاصم الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية 1982 ص48.
– arrêt de la cour suprême daté le 31/20/1979 dossier civil 71027 non publie
— أحمد عاصم الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية 1982 ص56.
-نفس المرجع ص 56.

L’expulsion des locaux à usage commercial
Chapitre II : la procédure d’expulsion.



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